דעה: החוק לעידוד בניית ממ"דים חייב להתאים למציאות
הציבור הישראלי מתמודד בחודשים האחרונים עם מציאות ביטחונית חדשה – לראשונה מאז כיבוש עזה ומיטוט חיזבאללה, ערים מרכזיות בישראל הפכו לחשופות יותר, לירי טילים בהיקף ובדיוק חסרי תקדים.
בעבר הקרוב התמקדה סכנת הטילים ביישובי קו העימות, והחוק עודד את המתיישבים בקווי העימות להתמגן, אך מאז כיבוש עזה, והכרעת חמאס וחיזבאללה – תמונת האיומים השתנתה מהקצה אל הקצה.
מתחילת שיגורי הטילים מכיוון איראן ותימן, הפכו דווקא אזורים במרכז, כמו גוש דן וחיפה, לזירת הפגיעה המרכזית.
עו"ד רון מלכין, שותף במשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות', העוסק בהתחדשות עירונית, ובזירוז הרישוי לבניית ממ"דים, טוען כי "המושג 'יישוב בסיכון' הפך אנכרוניסטי. בחודשים האחרונים, כבר לא קיים שום היגיון להעדיף ברגולציה אזור אחד על פני אחר".
לדבריו, המציאות השתנתה – והירי האיראני מבהיר זאת היטב. "כל משפחה בארץ, בין אם במושב מרוחק או במרכז תל אביב, זקוקה לממ"ד חדיש, משודרג ומותאם לתקן העדכני. הגיע הזמן שהחוק יכיר בכך, ויחיל את כל ההקלות והזכויות באופן ארצי, לא רק ביישובים שהוגדרו בעבר 'מאוימים'".
עו"ד מלכין מוסיף כי יש להכליל בחקיקה שיקולים הנדסיים עכשוויים: "יש לעודד תכנון חכם של ממ"דים – להקים אותם ככל שניתן דווקא בצד המערבי של הבית ולא בצד המזרחי הפונה לאיום, כי מרבית הטילים מגיעים ממזרח. בנוסף, הוכח לא אחת שמקלטים ממוגנים בתחתית הבניין מספקים מענה טוב לטילים בליסטיים, ולעיתים אף עדיף – גם לכך נדרשת התייחסות חדשה בתקנות הבנייה".
כיום, קיימות הקלות רגולטוריות משמעותיות ביישובים שמוגדרים מאוימים, כגון קיצור זמני רישוי משנים ארוכות למספר חודשים בודדים, פטור חלקי או מלא מאגרות בנייה והיטלי השבחה, והקלות בתכנון והיתרי בנייה. כמו כן, ניתנו סמכויות לוועדות המקומיות לאשר חריגות בנייה הנדרשות להקמת ממ"דים.
"דווקא עתה, כשמעמד היישובים האלה עומד ככל הנראה להשתנות, לאור המהפך האזורי, בעלי הדירות באותם איזורים נמצאים בחלון הזדמנויות קצר במיוחד", מדגיש מלכין. "אם לא יפעלו כעת, הם עלולים לאבד את ההזדמנות ליהנות מהקלות, מענקים ותמריצים שכבר לא יהיו רלוונטיים כשהמדינה תעדכן את הקריטריונים".
לדבריו, ממ"ד הוא מערך הגנה אישי שמותאם לאיומי הדור הבא. "התקן החדש של הממ"דים, שעודכן לאחרונה ב-2009, מחייב בניית ממ"דים המצוידים בטון עבה ועמיד יותר, חלונות הדף משוריינים ומערכות איטום ואוורור מתקדמות. ללא שדרוג מתאים, דירות רבות פשוט לא ערוכות לאיומים שאיתם כולנו מתמודדים בשנה החולפת".
לדברי עו"ד מלכין, העלות המוערכת להוספת ממ"ד לדירה עומדת לרוב על 130,000 עד 170,000 ש"ח, אך בבניינים שלמים העלות ליחידה נמוכה יותר.
ישנם מענקים ממשלתיים וסיוע דרך הקרן לפיתוח מיגון בעורף, משרד השיכון ורשויות מקומיות, בעיקר ליישובי קו עימות ואזורים מאוימים. לצד זאת, הציבור הרחב נאלץ להתמודד עם הבירוקרטיה והעלויות בעצמו.
יתרון משמעותי לכל דירה, בכל אזור, בהוספת ממ"ד – מתבטא בעלייה הברורה בערך הנכס: ממ"ד הפך בשוק הנדל"ן הישראלי לקריטריון קריטי, והשדרוג עשוי להעלות את שווי הדירה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. "אני מעריך שלאחר המלחמה הנוכחית, דירות ללא ממ"ד יתקשו מאד להימכר, וירידת הערך שלהן תתאם לעלות הקמת ממ"ד בדירה ישנה" אומר עו"ד מלכין, ומזכיר כי מדובר בהפסד ערך בסכום ממוצע של 150 אלף שקלים.
כמו כן, מאז שנת 2010, כל פרויקט של תמ"א 38 (הריסה ובנייה), פינוי-בינוי ובניית בניינים חדשים מחויב לכלול ממ"דים, זאת כחובה חוקית ולא כהמלצה בלבד.
עו"ד מלכין מסכם: "המדינה חייבת לעדכן את החוק כך שיתאים למציאות. עד אז – כל מי שמתגורר באזורים המועדפים עדיין נהנה ממסלולים מהירים ותמריצים ייחודיים. זו שעת כושר שלא תחזור, במיוחד כשברור לכולם שהקריטריונים עומדים לעבור שינוי. מי שלא יפעל עכשיו – עלול למצוא עצמו בטיחותית, שעלולה גם לפגוע בערך הנכס שלו".
משרד יוזוק-מלכין מתמחה בליווי ועדי בתים ובעלי דירות בכל התהליך – מהבדיקה ההנדסית והיתכנות, דרך ההליכים מול הרשויות ועד החתימות עם הקבלן והביצוע, תוך ליווי משפטי והנדסי מוקפד.
עו"ד רון מלכין ועו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' https://oym.co.il
