לאן  הולך  שוק הנדל"ן?

עו"ד אוהד זיו לפידות, יועץ משכנתאות עוסק מזה כעשור בייעוץ נדל"ן, עם הזווית המיוחדת שלו על שוק הנדל"ן:

ה-שאלה שאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן נשאלים בימים אלו היא אחת: לאן הולך שוק הנדל"ן?

מה עם מחירי הדירות? יעלו? יירדו?

האם זה הזמן להיכנס לשוק? האם זה הזמן לצאת מהשוק?

האם זה הזמן להשקיע ברכישת דירה?

במאמר הזה ננסה לעשות קצת סדר, ולתת כיוון כללי.

אני אתן כבר את שורת המחץ כעת – כפי הנראה שוק הנדל"ן עומד בפני ירידה.

איך הגעתי למסקנה הזאת?

התחלות הבניה –

משרד השיכון הגיע למסקנה שהסיבה לעליית המחירים היה ביקוש אמיתי וחוסר אמיתי בשוק הנדל"ן.

ולכן מספר התחלות הבנייה נמצא בעליה מתמדת – בתור תושבי האזור אנחנו לא צריכים להרחיק ראות ולחפש את זה המדורים הכלכליים  – זה מול העיניים שלנו –  בחריש.

מי שמבקר בחריש לאחרונה רואה את תנופת הבנייה המשמעותית.

המספרים לא ברורים אולם ההערכות הזהירות נעות סביב 40% של דירות להשקעה.

המשמעות היא, שבקרוב מאוד ייסגר הפער בין הביקוש להיצע הדירות, דבר שיוריד את רמת הביקוש.

זה אמנם לא יקרה ביום אחד – אבל זה ייתן את אותותיו ובסוף מחירי הדירות יירד.

התמוטטות חברות בניה –

המשבר הכלכלי של חברות וותיקות כמו:  צ.לנדאו, אורתם סהר, קבוצת הרכישה של ענבל אור – (רשימה חלקית של יותר מ 10 חברות שנקלעו השנה למשבר) מדליק נורות אדומים אצל כולם.

שום קבלן לא רוצה להצטרף לרשימה הזאת, הוא מפנים  והוא לוקח פחות סיכונים – ודבר ראשון הוא מעלה את המחיר.

הוא כמובן לא היחיד שמפיק לקחים: לכל קבלן מתמוטט יש שובל של בעלי מקצוע שקשורים אליו – כל אלה נפגעים כלכלית באופן משמעותי וגם הם מפיקים לקחים- הם מגדילים את טווחי הסיכון, ומגדילים את המחיר.

הבנקים, הספקים, היזמים, וקבלני המשנה מגדילים מחיר ומגדילים דרישות של ערבויות – דבר שגורר עליה של תשומות הבניה.

מי האחרון בשרשרת שמשלם את העלויות – לא טעיתם. אתם, רוכשי הדירות.

המשמעות היא שמחירי הדירות ה'רגילות' יעלו, וברור שהמחירים לא יעלו עד אין סוף.

קבוצות הרכישה – זן הולך ונעלם.

ענבל אור היא דמות ססגונית שאולי מצדיקה מאמר בפני עצמו – לאו דווקא בתחום הנדל"ן- אבל אין ספק שהתמוטטות קבוצת הרכשה שלה סתמה את הגולל  אצל הרבה אנשים אשר רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הייתה אופציה נוחה.

היום שקונים מתקשרים ליזמים הם שואלים שאלה מקדימה אחת: זו קבוצת רכישה? אם מדובר בקבוצת רכישה, אני לא מעוניין.

נחזר לחריש: גם קבוצת הרכישה בחריש הם לא דוגמא לסיפור הצלחה, יש כמה וכמה קבוצות רכישה: חלקם הצליחו יותר אבל רובם – הצליחו פחות.

לא ניתן כמעט להצביע על מי שקנה בחריש בקבוצת רכישה והרוויח יותר ממי שקנה דרך קבלן, נהפוך הוא: ניתן למצוא הרבה יותר דוגמאות לכך שמי ששילם בהתחלה לקבלן (במיוחד במכירה מוקדמת  "בפרי-סייל") הרוויח לעומת מי שקנה דרך קבוצת רכישה.

צמצום דרסטי של קבוצות הרכישה משפיע באופן ישיר על מחירי הדירות ועל הקושי לרכוש דירה במחיר זול.

עליה חמורה במחירי המשכנתאות-

עלית מחירי הנדל"ן היותה מקור הכנסה לא אכזב לקבלנים, למשקיעים, אבל בראש ובראשונה: לבנקים.

ביד אחת הבנקים  מלווים את הקבלן ומשלמים לקבלן על הערבות לפי חוק המכר – הערבות עולה כסף ועלויות המימון מוסבות לרוכשי הדירות.

ביד השניה רוכשי הדירות פונים לבנק לצורך רכישת משכנתא – וגם שם הבנקים גובים ריביות.

כך יוצא שבכל דירה ובכל עיסקה הבנק נהנה מכל העולמות – גם מהקבלן וגם מהקונה.

הריבית הנמוכה שאפיינה את הבנקים למשכנתאות בשנתיים האחרונות התחלפה בעליה משמעותית – שלא לומר אכזרית במחיר המשכנתא.

שהמשכנתא זולה אז ניתן לקחת יתר כסף מהבנק – כי הכסף זול יותר,

אז אפשר לקנות דירה גם במחיר יקר, פשוט מארייכם קצת את המשכנתא או מתאימים מסלול

אבל שהכסף נהיה יקר, לא ניתן  לקחת משכנתא בלי סוף ואז הלקוחות מסתפקים בפחות – הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש את הנכס במחיר הגבוה ומחפשים אופציה אחרת – ממילא זולה יותר.

מביצוע של מספר עסקאות במשכנתא שעשיתי לאחרונה תכננתי את המשכנתא כך שהיא לא תעלה על 60% משווי הנכס, הבנקים כמדיניות מעדיפים יותר את העסקאות הללו.

המשמעות המיידית היא שרוכשי משכנתאות יוכלו לרכוש נכסים בהתאמה להון העצמי שלהם כלומר, הרוכשים יסתפקו בדירות במחיר נמוך יותר דבר שישפיע על הביקוש.

מיסוי על דירה שלישית

המס על דירה שלישית מהווה סוג של תקרת בטון לכל אותם בעלי דירה שניה שרוצים לרכוש את הדירה הנוספת.

מי שהיו לו כמה מאות אלפי שקלים ורוצה לראות מהם תשואה – חושב עשר פעמים לפני שירכוש את הדירה השלישית – כי הוא יודע ששיעורי המס גדלים.

מכאן שתנופת הרכישה של דירות על ידי משקיעים מואטת – בעלי 2 הדירות

זאת מלבד כמובן אותם בעלי דירה שלישית שממהרים להשיל את הדירה השלישית מפחד המס.

הצרוף של הנסיבות הללו אמור להדליק נורה אדומה לכל מי שחושב להשקיע בתחום.

לא ניתן לדעת מה יהיה אופי השינוי במגמה: האם  המשבר יהיה חריף או משבר מתון?

האם המשבר יתבטא בירידת מחירי הדיור או שמחירי הדיור פשוט יעמדו במקום?

דבר אחד ברור ניתן לומר: שינוי בריבית הפריים ללא ספק יגרור את שוק הנדל"ן למשבר, ולמשבר קשה.

מה עושים עם המידע הזה?

אז התשובה הזו תלויה באיזה נקודה נמצא השואל:

לרוכש דירה ראשונה?

לרוכש דירה שלישית?

למי שרוב כספו מושקע בנדל"ן?

אין ספק שכל אחד צריך לעשות עם המידע או עם קריאת הכיוון משהו אחר.

דבר אחד בטוח: בכל משבר או סמי-משבר הדירות היוקרתיות הם אלו שייפגעו ראשונים.

דירות הבוטיק, הפנטהאוזים, דירות הגן, נחלות, ווילות – חשופים באופן הכי חזק לירידה במחיר הדירות.

דבר נוסף אשר צריך להילקח בחשבון: מה זה אומר למשקיע שברשותו דירת עמידר קטנה וישנה – וזאת לאור העובדה שעומד להיות הצע גדול של דירות חדשות?

האם מחירי הדירות של דירות קטנות וישנות יישמרו כאשר יש הצע של דירות חדשות מקבלן?

המסקנה היא שאי אפשר להמשיך ולטעון שמה שהיה אתמול יהיה בדיוק מחר,

חומר למחשבה…

חייבים לעצור ולחשוב מחדש.

הכותב: עו"ד אוהד זיו לפידות, יועץ משכנתאות עוסק מזה כעשור בייעוץ נדל"ן .