חלוקת מקרקעין ללא קנאה
נעים להכיר: "חלוקה ללא קנאה". מודל חדש המתבסס על "תורת המשחקים" מבטיח שביעות רצון מלאה בעת חלוקת מקרקעין.
במצב המשק הנוכחי ויוקר המחיה, רבים פונים לפתרונות כגון קבוצות רכישה על מנת להצליח לעמוד יחד בבעלות על מקרקעין. אך מה עושים כאשר אחד השותפים או יותר סבורים כי קופחו בהגרלת החלוקה? חבר בקבוצה שיגריל דירה מסוימת, עלול למצוא עצמו מתוסכל ומלא קנאה בחבריו שיקבלו דירות "טובות" יותר לפי הערכתו האישית. מה קורה כאשר יורשים נמצאים בדיון על חלוקת ירושה שקיבלו ? או שותפים המעוניינים לפרק שותפות במקרקעין באופן שישביע את רצון כולם?
בדומה למגשר שמוצא פתרון המקובל על כל הצדדים, גם בתחום המקרקעין ניתן להגיע לחלוקה לפי עיקרון החלוקה ההוגנת. אחיקם ביתן שמאי מקרקעין ויועץ נדל"ן, פיתח שיטה לפתרון מחלוקות חלוקת מקרקעין, באופן שיבטיח חלוקה הוגנת לכל הצדדים וימנע את הצורך בפנייה לבית משפט- השקעה כספית, זמן רב ותחושות קשות בין הצדדים, במיוחד כאשר הם בני משפחה אחת.
באופן יצירתי הלקוח מעקרונות תורת המשחקים, פיתח אחיקם ביתן התאמה לחלוקת מקרקעין. ביתן כבר עומד מאחורי מודל תחשיבי לחיים כלכליים של מבנה וכן פיתח מודלים בתחום שומת מקרקעין לצורך היטל השבחה ושימוש ביישומים אחרים מתורת המשחקים.
המודל הנוכחי, עוסק בסילוק גורם הקנאה- תחושת נחיתות לעומת הצלחתו של האחר, כאשר מדובר בחלוקת מקרקעין בין שותפים – דירות, קבוצות רכישה, זכויות משותפות וכו'.
בפשטות, כל אחד מהצדדים מציג את ראייתו לשווי המקרקעין העומדים לחלוקה, מתוך הנחה שהוא יכול לקבל כל אחת מהאפשרויות, שעדיין תיחשב הוגנת ותמנע קנאה. בחינת כל האפשרויות לחלוקה בתהליך, תניב את הפתרון שבסופו של דבר ייחשב הוגן ונטול קנאה בין כל הצדדים.
המודל הממוחשב בנוי בצורה מתוחכמת על בסיס תהליך סגור והוא משיג מספר מטרות חיוביות בעת ובעונה אחת:
- החלוקה היא יעילה במובן של שווי נחזה מירבי.
- כל שותף מקבל את השווי שציפה לקבל ובד"כ אף יותר מכך.
- אף שותף לא ירצה להתחלף עם שותף אחר או לפחות יהיה אדיש בין חילופין שכאלה (אין קנאה צולבת).
השימוש במודל דורש שיתוף פעולה בין השותפים במקרקעין לבין שמאי המקרקעין, עשוי להימשך זמן קצר (ימים ספורים) ובסיומו כל בעל זכויות יוצא "שמח בחלקו" ואינו מקנא ברעהו. מדובר בתחום חדש יחסית – "חלוקה ללא קנאה" והוא מתבסס על התיאוריות והעבודות הרבות שנערכו בנושא.
העיקרון מבוסס על פתרון "חלוקת העוגה" בין השחקנים השונים. במצב בו אחד "חותך" את העוגה בצורה שלדעתו הוגנת והשני "בוחר" את החלק המועדף עליו, הלא כל אחד יעדיף להיות הבוחר. לאור זאת, במודל שפיתח ביתן, כל אחד מהצדדים הוא "חותך"- מגדיר את החלוקה ההוגנת בעיניו, ושמאי המקרקעין המהווה גורם אובייקטיבי, מחלק את יחידות המקרקעין לפי ההעדפות הנגלות של כל השותפים במקרקעין.התוצאה היא חלוקה ללא קנאה.
אחיקם ביתן ושות' מטפלים בנושאי שמאות בגופים עירוניים, רשויות מקומיות, חברות ממשלתיות וגורמים בשוק הפרטי, מזה למעלה מ 40 שנה. בין היתר, מייעצת החברה לרשויות מקומיות,וועדות מקומיות ומרחביות וכן מעניקה חוות דעת לבתי משפט.
