המדריך שיסייע לכם לרכוש דירה נכון – חלק ראשון

"בית" הוא דבר חשוב ומשמעותי עבור כולנו. המשפט "ביתו של האדם הוא מבצרו" מובן לכל אחד ואחת וודאי בתקופת הקורונה בה נאלצים כולנו לשהות זמנים לא מבוטלים בביתנו יחד עם קרובי משפחתנו. בבית נשמח. נצחק. נכעס ונאהב. נסעד את ליבנו בו, נחנך, נלמד ונקדש את היקר והחשוב לנו ולמשפחתנו.  

רכישת זכויות בדירה, הינה ללא ספק אירוע דרמטי בחיי כמעט כל אחד מאיתנו. קניית אותן זכויות בדירה, היא עסקה מורכבת, בה נשלם הון עתק תמורת הזכויות והחזקה בדירה. רכישת הזכויות משמעותית עבורנו לא פחות כאשר אנו איננו הרוכשים אלא רק המסייעים לקרוב (כמו למשל ילדינו) בזמן שזה לקראת עסקת חייו. 

בספר משלי (שם, פרק כד' 3) נכתב "בְּחָכְמָה יִבָּנֶה בָּיִת, וּבִתְבוּנָה יִתְכּוֹנָן". אמנם, רכישת דירה הינה עניין מורכב המצריך מומחיות וניסיון. 

יחד עם זאת, אם נבחן את הדברים בתבונה בין היתר בעזרת כמה דגשים כפי שיפורטו להלן, אפשר לצמצם את החשיפה ולהגיע לרכישה כאשר ידינו על העליונה. 

כולנו נבקש להבטיח שרכשנו דירה שיהיה לנו טוב בה ושלא נרכוש חלילה "חתול בשק" שעלול לעלות לנו בנזקים של מיליוני שקלים. למעשה, באמצעים די פשוטים ניתן להבטיח זאת. 

חשוב לציין, כי גם אם נשכור את מיטב המומחים, ישנן בדיקות ונושאים מסוימים, שבכוחנו לבדוק בעצמנו ולכל הפחות לוודא כי מי שבודק עבורנו ביצע את אותן הבדיקות כהלכה. 

במאמר זה ובמאמרים באים נוספים, אשמח לפרט אודות חלקן של הבדיקות והנושאים לגביהם חשוב שנהיה ערים בבואנו לרכוש זכויות בדירה.

בדיקות ונושאים כלכליים לפני קניית הדירה.

בדיקה ראשונה וחשובה היא מה ההון העצמי (דהיינו, הכספים הזמינים שניתן לעשות בהם שימוש לצורך רכישת הדירה) העומד לרשותו של הרוכש לצורך העניין. 

אם אין ברשות הרוכש ההון העצמי הנדרש לטובת הרכישה ובכוונתו לגייס כספים באמצעות הלוואות (לרבות על דרך נטילת משכנתא), מומלץ לבצע בדיקה בנושא מול גורם מומחה בתחום הנדל"ן (עו"ד, יועץ משכנתאות וכו'). 

לעיתים, בדיקה מעמיקה תלמד את הרוכש כי סכום ההלוואה אותו הניח שיוכל לגייס שונה מזה שלמעשה יוכל ליטול בפועל. 

כך לדוגמא, בנושא סכום ההלוואה שאותה הגוף המממן (לרוב הבנק) מוכן להעמיד לטובת הרוכש לצורך רכישת הדירה. 

אסביר למה כוונתי: כאשר יבקש הרוכש ליטול הלוואה מטעם מוסד פיננסי לצורך רכישת דירה מסוימת, יבחן הבנק את שווי הדירה וזאת באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו. 

במקרה בו יקבע אותו  שמאי מטעם הבנק כי שווי הדירה נמוך יותר מהשווי בו נרכשה הדירה (יכולות להיות מגוון סיבות לכך), גם אם מראש אושר עקרונית ללווה גובה הלוואה גבוה יותר, יגביל הבנק את סכום ההלוואה שיהיה מוכן להעניק לטובת רכישת הדירה הספציפית. בד"כ סכום ההלוואה המרבי שהבנק מוכן להעמיד הינו עד 70% משווי הדירה על פי הערכת השמאי במקרה של רכישת דירה ראשונה. 

בקיצור, חשוב לבדוק האפשרויות והמקורות הכלכליים מראש. 

הדבר חשוב לא פחות במקרים בהם אנו מסייעים לקרובינו באמצעות הלוואה או מתנה. לרוב, כוונתנו לסייע כל עוד מתקיימים תנאים מסוימים. 

הדוגמא הקלאסית היא כאשר הורים מעניקים מתנה לילדיהם לצורך רכישת דירה. המתנה ניתנת בדרך כלל לאחר שזה בונה לעצמו את הקן המשפחתי לאור רצונם של ההורים לסייע לזוג הצעיר ברכישת דירה. ההורים מצידם מוכנים להעניק בשמחה את המתנה, אך מבקשים להבטיח כי אם חלילה יפורק הקן המשפחתי, יהיה ניתן לדרוש את הכספים חזרה. היערכות נכונה מראש בעזרת ייעוץ וליווי משפטי מקצועי תוכל לסייע לכך ולהבטיח זאת ככל הניתן.

בדיקה כלכלית חשובה נוספת היא לגבי שווי הדירה. 

כיצד נוכל להבטיח כי המחיר בה נבקש לרכוש את הדירה הוא ריאלי? 

הבדיקה הפשוטה ביותר היא באמצעות כיתות רגליים. בדיקת מחירים של דירות רבות ושונות בשכונה מסוימת, שיחות עם בעלי דירות ומתווכים מהאזור תסייע לקבל סדרי גודל של מחירי הדירות באזור ובפרט זו שעל הפרק. 

ניתן אף להסתייע בשמאי מקרקעין המכיר את האזור ולקבל חוות דעת מסודרת. 

זאת ועוד. היום ניתן לאתר מידע רב בנושא ברשת האינטרנט. כך למשל באתר מדלן (http://www.madlan.co.il/) או באתר מידע נדל"ן (https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/) ניתן בלחיצת כפתור לעיין במחיריהן של דירות שנמכרו באזור או ישוב מסוים. 

עד כאן. בחלקים הבאים נפרט אודות בדיקות והמלצות נוספות אותן מומלץ לבצע טרם רכישת זכויות בדירה!

מאת עוה"ד אביעד סיני,
בעל משרד עורכי דין, חבר בלשכת עורכי הדין ובוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה (LL.B)
ובעל תואר מוסמך האוניברסיטה במינהל ובמדיניות ציבורית (M.P.A). 

טל: 04-8525727 או 052-3278091 ובכתובת דוא"ל aviad@aviadsinai.co.il

דגש – יש לבחון כל מקרה לגופו ומומלץ להיוועץ טרם ביצוע כל עסקה עם עו"ד הבקיא בתחום.