איך לרכוש דירה נכון

כשבאים לקנות דירה נושא קריטי שחובה לתת עליו את הדעת הוא נושא המיסוי.

עקרונית, בעת רכישת דירה צפוי להיות מוטל על רוכש הדירה מס רכישה. יש לבחון נושא זה מראש כדי להבטיח היכולת לעמוד בכלל התשלומים המתחייבים מרכישת הדירה. יש לקחת בחשבון גם התשלומים למתווכים, אגרות רישום, עו"ד, פתיחת תיק למשכנתא ועוד.

כמו כן, במסגרת הסכם המכר יש חשיבות עליונה לכך שסכום כלשהו מכספי התמורה לא יעובר לידי המוכר אלא לאחר ששולמו המיסים בהם המוכר חייב (כדוגמת מס שבח והיטל השבחה)

סביבת הדירה

בדיקה נוספת אותה מומלץ לבצע טרם רכישת דירה היא לגבי סביבתה. לעיתים, מידע מסוים חשוב איננו גלוי לעין ויכול להשפיע על רצוננו ברכישת הדירה או על הסכום שנהיה נכונים לשלם עבור רכישת הזכויות בה.

כך למשל, בעיות וחילוקי דעות עם השכנים, נושא התחבורה הציבורית מהדירה וחזרה, התכנון העתידי של סביבת הדירה, אנטנות סלולריות סמוכות לדירה, שטחים ציבוריים ועוד.

גם כאן, ניתן לקבל את האינפורמציה באמצעים פשוטים פחות או יותר.

ראשית, מומלץ לשאול וללקט אינפורמציה מוועד הבית, מהשכנים ומאנשים המתגוררים בסביבה. כמו כן, מומלץ לפנות אל הרשות המקומית ואל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שם מרוכזים נתונים רבים אודות הפיתוח העתידי בסביבת הדירה (תוכניות בניין עיר רלוונטיות).

מעבר לכך, גם ברשת האינטרנט ניתן למצוא מידע רב. באתר מדלן, באתרי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה או באתר www.govmap.gov.il ניתן לאתר אינפורמציה רבה וחשובה לגבי סביבת הדירה בלחיצת כפתור.

מצבה הפיזי ורישוי הבנייה של הדירה

בדיקה נוספת מומלצת וחשובה היא בדיקת מצבה הפיזי של הדירה. בדיקה פשוטה כזו יכולה להצביע על כשלים יסודיים בדירה, על נושאים שיש לקחתם בחשבון לקראת שיפוץ ועוד נושאים רבים אחרים שיכולים לכלול בחובם עלויות משמעותיות.

לצורך העניין ניתן לשכור את שירותיו של מהנדס בניין או של חברות בדק בית ולדרוש קבלת דו"ח מסודר אודות מצבה הפיזי של הדירה טרם רכישה.

כולנו נוהגים לבצע בדיקה של רכב לפני רכישתו. אין כל סיבה שלא נעשה כך, רגע לפני שאנו עומדים לרכוש נכס ששוויו עולה בעשרות מונים על עלותו של רכב.

יש מקום להזמין דו"ח מהנדס ו/או חוו"ד שמאי טרם רכישה גם כדי להיות בטוחים ולוודא כי הדירה בנויה על פי היתר בנייה כדין וכי ניתן טופס אכלוס (טופס 4) לדירה. בדיקה פשוטה בנושא זה יכולה לחסוך 'כאבי ראש' רבים והוצאות מיותרות בעתיד.

בכל מקרה, גם אם לא מזמינים דו"ח מהנדס בנושא זה, יש לוודא הימצאותם של היתר בנייה וטופס אכלוס והתאמת המצוי לזה שניתן לו רישוי. ניתן לדרוש מהמוכרים להמציא מסמכים אלו, ולוודא כי נבדק העניין על ידי עורך הדין שמייצג בעסקה.

הכותב הוא: עוה"ד אביעד סיני, בעל משרד עורכי דין, חבר בלשכת עורכי הדין ובוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה (LL.B) ובעל תואר מוסמך האוניברסיטה במנהל ובמדיניות ציבורית (M.P.A).

עוה"ד אביעד סיני 04-8525727 נייד: 052-3278091 aviad@aviadsinai.co.il

דגש – יש לבחון כל מקרה לגופו ומומלץ להיוועץ טרם ביצוע כל עסקה עם עו"ד הבקיא בתחום.